Classificação dos Fundos Imobiliários

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) têm a seu dispor diversas possibilidades de investimento e estratégias. Isso faz com que haja uma diferença considerável entre cada FII.

No início, não havia classificação oficial e os termos utilizados popularmente eram:

  • FII de tijolo: aqueles FII cujo objetivo de investimento eram imóveis físicos;
  • FII de papel: aqueles FII cujo objetivo de investimento eram ativos financeiros; e
  • Fundos de Fundos: aqueles FII cujo objetivo de investimento é comprar cotas de outros FII.

Classificação Oficial

Em 2015, a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiros e de Capitais divulgou diretrizes para a classificação dos FII, que passaram a ser adotadas oficialmente pelo mercado.

A classificação é feita utilizando-se os seguintes aspectos:

  • Mandato: estratégia de investimento do FII;
  • Segmento: de acordo com o tipo de ativo em que o FII investe; e
  • Gestão: conforme os poderes de atuação da gestão.

Mandato

O mandato caracteriza qual objetivo o FII deseja alcançar com seus investimentos. A classificação oficial divide os FII em:

  • Desenvolvimento para Renda: fundos cujos recursos se destinam à construção de imóveis e posterior locação.
  • Desenvolvimento para Venda fundos cujos recursos se destinam à construção de imóveis e posterior venda.
  • Renda: fundos cujos recursos se destinam à compra de imóveis prontos para posterior locação.
  • Títulos e Valores Mobiliários: fundos cujos recursos serão aplicados em títulos e valores mobiliários.
  • Híbrido: fundos que não concentram seus investimentos em nenhuma das categorias acima.

O critério utilizado para definição do mandato é que pelo menos dois terços do patrimônio do FII sejam destinados a um mesmo objetivo.

Segmento

O segmento é classificação dada de acordo com as características dos imóveis e ativos do FII.

O critério utilizado para definição do segmento é que pelo menos dois terços do patrimônio do FII sejam destinados a um mesmo objetivo.

A classificação utilizada é a seguinte:

  • Agências: imóveis destinados a agências bancárias;
  • Educacional: imóveis destinados a atividades educacionais;
  • Híbrido: imóveis destinados a mais de um segmento;
  • Hospital: imóveis destinados a instalações hospitalares;
  • Hotel: imóveis destinados a atividades hoteleiras;
  • Lajes Corporativas: imóveis destinados a escritórios;
  • Logística: imóveis destinados ao segmento logístico;
  • Residencial: imóveis destinados a uso residencial;
  • Shoppings: imóveis destinados a sediar Shoppings Centers;
  • Títulos e Valores Mobiliários: investem em ativos financeiros e mobiliários; e
  • Outros: imóveis destinados a segmentos não listados acima.

Gestão

A gestão de um FII é determinada pelo seu regulamento. Os cotistas podem optar por dar ao gestor o poder de tomar decisões por conta própria ou podem exigir que a assembleia de cotistas seja convocada antes.

Dentro deste critério, os FII são classificados em:

  • Gestão Ativa: quando o administrador do FII tem poderes para comprar e vender imóveis, bem como executar reformas sem a necessidade de aprovação dos cotistas ; e
  • Gestão Passiva:quando o regulamento do FII especifica os imóveis a serem adquiridos e, decisões de compra, venda e reforma devem ser discutidas pela assembleia de cotistas.

Prazo de Duração

Apesar de não ser utilizado como critério de classificação oficial, os FII também podem ser divididos de acordo com o seu prazo de duração:

  • Determinado: FII cujo estratégia de investimento envolve a venda de todos os ativos do FII e posterior encerramento do mesmo; e
  • Indeterminado: FII cuja estratégia não envolve o encerramento do fundo.

Diversificação

Outra forma muito popular de classificar os FII é de acordo com a sua diversificação de imóveis e inquilinos. Neste aspecto temos:

  • Um Fundo pode ter um único imóvel alugado para um único inquilino, chamado de FII mono imóvel e mono inquilino, ou mono-mono.

  • Um Fundo pode ter um único imóvel alugado para diversos inquilinos, chamado de FII mono imóvel e multi inquilino, ou mono-multi.

  • Um Fundo pode ter vários imóveis alugados para um único inquilino, chamado de FII multi imóvel e mono inquilino, ou multi-mono.

  • Um Fundo pode ter vários imóveis alugados para diversos inquilinos, chamado de FII multi imóvel e multi inquilino, ou multi-multi.