Riscos

Há diversos riscos envolvidos no investimento em Fundos de Investimento Imobiliário(FII). Alguns são específicos aos FII em que se investe e outros afetam a todos os FII, chamados de riscos sistêmicos.

Podemos classificar os riscos do investidor de FII da seguinte maneira:

• Risco de mercado;
• Risco econômico;
• Risco regulatório;
• Risco tributário;
• Risco judicial;
• Risco específico; e
• Risco de liquidez.

A exposição ao riscos estará diretamente ligado à sua estratégia de investimento.

Para o pequeno investidor, maior atenção deve ser dada aos seguintes aspectos:

• Psicológico: a exposição às cotações instantâneas pode incentivar o excesso de operações ou emoções sem fundamentos;
• Insegurança: dúvidas podem gerar insegurança com relação aos investimentos que está fazendo, podendo resultar em decisões precipitadas; e
• Diversificação: o excesso de concentração em um único ativo leva o investidor a ficar excessivamente nervoso com as variações de preço.

Risco de Mercado

O risco de mercado é o risco relacionado à variação do preço das cotas.

A todo momento as pessoas que negociam cotas de FII estão reavaliando seus investimentos e qualquer informação nova, alteração econômica ou política governamental pode fazê-las reavaliarem o preço pelo qual estão dispostas a negociar a cota.

À variação do preço é dado o nome de volatilidade. Uma cota volátil é uma cota que sofre grandes variações de preço em torno de um valor médio, em curtos espaços de tempo.

Essa incerteza sobre o preço da cota, origem do nome renda variável, faz com que o investidor não saiba qual valor receberá caso tenha de vender suas cotas.

É por isso que não é recomendado investir em FII esperando um retorno certo ou investir dinheiro que você possa a vir precisar no futuro, pois não há qualquer garantia de retorno ou de quando ele acontecerá.

O risco de mercado engloba os outros riscos que discutiremos a seguir.

Risco Econômico

O risco econômico está ligado às conjunturas econômicas do país e do mundo.

Sinais de piora podem fazer os investidores reavaliarem seus investimentos e optarem por abandonar a renda variável, ocasionando uma queda no preço. O inverso ocorre quando há sinais de melhora econômica.

Este é mais um fator sobre o qual o investidor de FII não tem qualquer controle. Mesmo em crises econômicas sistêmicas há FII que mantém bons resultados ou sofrem apenas leve piora enquanto outros se veem em apuros.

O ideal, então, é acompanhar os resultados dos FII para avaliar como eles estão lidando com a crise. Bons administradores entregam bons resultados mesmo em tempos difíceis.

Risco Regulatório

A qualquer momento, o governo pode decidir alterar, criar ou extinguir uma lei, trazendo consequências aos resultados dos fundos.

Este é mais um risco sobre o qual o investidor não tem controle. Nunca se sabe que tipo de atitude os governantes irão tomar, por isso, a única defesa do investidor é diversificar seus investimentos.

Risco Tributário

O governo pode alterar legislações tributárias do dia para noite, impactando no resultado dos FII ou no preço das cotas.

Por exemplo, o início da cobrança de imposto de renda sobre rendimentos (atualmente isentos) certamente afetará os preços das cotas na Bolsa, que serão ajustados para que o rendimento final dos investidores esteja de acordo com suas expectativas.

Risco Judicial

FII também podem se envolver em processos judiciais que podem levar muitos anos para serem encerrados.

Existe o risco de que o FII seja penalizado com multa ou valores a serem pagos de forma retroativa. Se ele não se preparar para este tipo de problema, poderá se ver em uma situação ruim. O investidor deve se informar sobre possíveis envolvimentos judiciais dos seus FIIe verificar quais atitudes a administração está tomando.

Nem sempre o resultado será negativo, há também os casos em que o FII ganha a causa e pode reaver dinheiro que antes era considerado perdido.

Riscos Específicos

Cada FII terá os riscos específicos ao segmento em que atua e sobre os quais não tem controle.

Por exemplo, um FII de logística pode ser duramente afetado por uma greve de caminhoneiros ou degradações na infraestrutura rodoviária, enquanto um FII de lajes corporativas (escritórios) passará incólume.

O papel do investidor é avaliar como a administração atua em relação aos riscos específicos do FII e se estas proteções realmente são efetivas.

Risco de Liquidez

Por algum motivo alheio à sua vontade, pode ocorrer significativa redução no número de negócios das cotas do FII que você possui.

A diminuição da liquidez pode ocorrer por diversos fatores, tais como:

• Grande elevação do preço;
• Evento acionário que reduza o número de cotas; ou
• Perda de interesse dos investidores.

Redução na liquidez resultará em:

• Dificuldade em realizar operações com suas cotas; e
• Necessidade de aceitar preços excessivamente fora da faixa pela qual você estava disposto a negociar.

O investidor pode atuar ativamente contra este risco:

• Investindo em FII com boa liquidez;
• Acompanhando a evolução dos negócios ao longo do tempo; e
• Estando atento aos eventos que possam afetar a liquidez.

Conflito de Interesses

Um conflito de interesses ocorre quando os interesses da instituição administradora não estão de acordo com o dos cotistas, ou quando o interesse dos cotistas não está de acordo com sobrevivência do FII a longo prazo.

Alguns exemplos de conflito de interesses:

• FII que investem em ativos emitidos por empresas que pertencem ao mesmo grupo da instituição administradora;
• Instituições administradoras que utilizam seus Fundos de Fundos para influenciar decisões de assembleia de cotistas em outros FII;
• Cotistas que dão preferência oa recebimento de rendimentos maiores em detrimento da manutenção dos imóveis do FII; e
• Grandes investidores que se aproveitam de momentos de baixa no preço das cotas para convocar assembleia e tentar adquirir imóveis do FII.

Com exceção dos FII que investem em ativos de empresas pertencentes ao mesmo grupo do admnistrador, que deve estar especificamente autorizado em regulamento a fazer esse tipo de coisa, os demais itens podem acontecer em qualquer FII e são perfeitamente legais.

À medida que o mercado de FII crescer e os valores envolvidos se tornarem mais significativos, esse tipo de problema tende a se reduzir, no entanto, é importante que o investidor acompanhe os relatórios gerenciais emitidos pelo seu FII e os avisos relevantes disponíveis no site da Bolsa para não ser pego de surpresa.

Caso discorde de algo que esteja acontecendo, poderá vender suas cotas com tranquilidade.