O que são Fundos de Investimento Imobiliário?

O que é um FII?

Fundos de Investimento Imobiliário (FII) são fundos de investimento cujos recursos devem ser aplicados em ativos imobiliários, isto é, imóveis, ou em ativos financeiros relacionados, como os que são garantidos por financiamentos imobiliários.

Em outras palavras, os FII são uma forma de pessoas unirem esforços para investir diretamente em imóveis ou em outros ativos financeiros relacionados a imóveis.

Fundo de Investimento

Nem sempre um investidor solitário terá recursos suficientes para ter acesso a todos os tipos de investimento. Isso pode deixá-lo de fora de ativos muito lucrativos tais como:

  • Imóveis;
  • Participação em empresas; e
  • Dívidas corporativas.

Há também aquelas pessoas que possuem recursos para investir mas não desejam fazer elas mesmas a gestão do dinheiro.

Uma das possíveis soluções para esses problemas é a criação de um fundo de investimento.

Um fundo de investimento reúne os recursos de diversos investidores e é gerido por um profissional — o gestor — investindo os recursos como se fosse uma única entidade.

Cotas

A divisão dos direitos e obrigações é feita de maneira proporcional ao dinheiro investido por cada investidor através das cotas.

As cotas de fundo de investimento são como pequenos pedacinhos do fundo. Cada cota tem um preço definido de acordo com o número de cotas e o patrimônio do fundo.

Quando um investidor investe dinheiro em um fundo ele está, na verdade, comprando cotas do fundo.

Cotistas Valor Aplicado Número de Cotas
1 R$300.000,00 3.000
2 R$400.000,00 4.000
3 R$300.000,00 3.000
TOTAL R$1.000.000,00 10.000
Figura 1 - Posição patrimonial de cotistas de um fundo que possui um total 10.000 cotas cujo preço individual é de R$100,00.

No caso dos FII, as cotas são escriturais, isto é, só existem de forma digital.

Criação

Todas as características de um fundo de investimento são definidas no ato da sua criação, através de um documento chamado de regulamento.

Observe abaixo (figura 2) o trecho de um regulamento que define questões relativas às cotas.

CAPÍTULO VI -DAS COTAS

Art. 9º - As cotas do FUNDO correspondem a frações ideais de seu patrimônio, não são resgatáveis e têm a forma escritural e nominativa.

Parágrafo 1º - O FUNDO manterá contrato com instituição devidamente credenciada pela CVM para a prestação de serviços de escrituração das cotas, que emitirá extratos de contas de depósito, a fim de comprovar a propriedade das cotas e a qualidade de cotista.

Parágrafo 2º - A cada cota corresponderá um voto nas Assembleias Gerais do FUNDO.

Parágrafo 3º - O cotista não poderá requerer o resgate de suas cotas.

Art. 10 - A propriedade das cotas nominativas presumir-se-á pelo registro do nome do cotista no livro "Registro dos Cotistas" ou da conta de depósito das cotas.

Art. 11 - O titular de cotas do FUNDO:

I. Não poderá exercer qualquer direito real sobre os empreendimentos imobiliários integrantes do patrimônio do FUNDO; e

II. Não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual, relativa aos imóveis e empreendimentos integrantes do FUNDO ou da ADMINISTRADORA, salvo quanto à obrigação de pagamento das cotas que subscrever.

CAPÍTULO VII -DA EMISSÃO, DISTRIBUIÇÃO, SUBSCRIÇÃO E INTEGRALIZAÇÃO DE COTAS DO FUNDO

Art. 12 - O patrimônio do FUNDO é composto por 7.881.340(sete milhões, oitocentas e oitenta e uma mil, trezentos e quarenta) cotas, que foram integralmente subscritas e integralizadas, da seguinte forma:

I. A 1ª (primeira) emissão, correspondente a 100 (cem) cotas, no valor de R$ 1.000,00 (mil reais) cada uma, atualizado diariamente pela variação do resultado operacional do FUNDO, integralmente subscritas e integralizadas.

Figura 2 - Trecho do regulamento do Fundo de Investimento Imobiliário CSHG Logística.

Fundos de Investimento Imobiliário

FII são fundos de investimento que possuem características especiais. Essas características tornam os FII mais próximos das empresas de capital aberto (que possuem ações negociadas em bolsa) do que dos fundos de investimento em si.

As principais diferenças dos FII em relação aos demais fundos são relacionadas:

  • Ao objeto de investimento do fundo;
  • À política de distribuição de rendimentos; e
  • Ao resgate de recursos.

Objeto de Investimento

Fundos Imobiliários tem seu objeto de investimento limitados por lei. Seus recursos devem ser destinados à empreendimentos imobiliários.

Ou seja, FII devem investir em imóveis.

Atualizações legais expandiram a gama de investimentos de um FII ao longo do tempo, introduzindo também a possibilidade do FII investir em ativos financeiros relacionados à imóveis.

Atualmente, além do investimento direto em imóveis, FII pode investir em:

  • Ações;
  • Debêntures;
  • Fundos de Investimento em Participação (FIP);
  • Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC);
  • Sociedade de Propósito Específico (SPE);
  • Certificado de Potencial Adicional de Construção (CEPAC);
  • Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI);
  • Letras Hipotecárias (LH);
  • Letras Imobiliárias Garantidas (LIG); e
  • Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

Política de Distribuição

Uma das principais singularidades dos FII é que eles devem distribuir como rendimento aos cotistas, no mínimo, 95% do lucro apurado em um semestre.

Na prática, isso quer dizer que os FII fazem pagamentos em dinheiro na conta dos investidores de forma regular (muitos o fazem mensalmente) gerando um fluxo de renda para seus cotistas.

Ao mesmo tempo, por não poder reter o lucro que obtêm, FII tendem a ficar estagnados sem poder comprar novos ativos.

Resgate de Recursos

Diferente dos fundos de investimento que comumente são organizados na forma de condomínio aberto, os FII são restritor legalmente a serem constituídos na forma de condomínio fechado.

  • condomínio aberto: em um fundo aberto, o número de cotas varia dia-a-dia à medida que os investidores resgatam ou aplicam mais dinheiro. O resgate é feito em solicitação direta ao fundo, que tem de vender ativos para pagar os cotistas que resgatam cotas.
  • condomínio fechado: em um fundo fechado, o número de cotas é definido no momento de sua criação e não se altera a não ser que se faça um novo processo de emissão de cotas. Nestes fundos o investidor não pode resgatar suas cotas. Caso deseje obter o dinheiro investido, deve encontrar outro investidor disposto a comprar as suas cotas.

Por serem organizados em condomínio fechado, a maneira encontrada para possibilitar aos investidores de FII de resgatarem seus recursos foi fazer a negociação das cotas desses fundos em ambiente de Bolsa de Valores.

Assim, um investidor que deseja comprar cotas de um FII, pode fazê-lo de duas formas:

Patrimônio

Apesar do cotista ser o "dono do FII", ele não tem qualquer direito sobre os imóveis e ativos de um FII.

Todo o patrimônio do FII fica sob controle da instituição administradora.

Na prática, isso quer dizer que o investidor não pode, por exemplo:

  • Alugar os imóveis do FII;
  • Morar nos imóveis do FII; ou
  • Vender algum imóvel do FII.

FII e Imóveis

Uma dúvida comum entre investidores é se o investimento em FII é semelhante ao investimento direto em imóveis.

A resposta para essa dúvida é simples: não.

Ao investir em um FII o investidor se torna dono de uma cota do Fundo e não tem qualquer poder direto sobre os imóveis do Fundo, os quais são propriedades do Fundo Imobiliário.

As decisões acerca dos imóveis são tomadas pelos cotistas do FII de forma coletiva (através de votação em assembleias) ou por pessoa designada pelos cotistas para tal.

Além disso, é perfeitamente possível que o Fundo tenha problemas financeiros ou que as cotas do FII se desvalorizem – e, portanto, o investidor perca o dinheiro investido – mesmo não havendo problemas com os imóveis.

Assim, um Fundo de Investimento Imobiliário é um ativo financeiro que possui a facilidade da comunhão e gestão profissional de recursos mas também expõe o investidor aos riscos do mercado financeiro e do mercado imobiliário simultaneamente.